加快构建房地产发展新模式 ​

习近平总书记提出“要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”党的二十届三中全会《决定》对构建房地产市场健康发展长效机制作出了最新部署，提出“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。”这是新形势下党中央对房地产业发展所作出的顶层设计和最新定位，奠定了新时代实现全体人民更高水平的住有所居的坚实基础，为新形势下加快构建房地产发展新模式注入了强大动力，对不断开辟房地产发展新局面具有重大意义。

加快构建房地产发展新模式是治本之策。我国房地产业经过二十多年的发展已逐渐发展壮大，成为推进中国式现代化建设、实现经济高质量发展的重要部门，为国民经济发展做出了巨大贡献。但是，“高负债、高周转、高杠杆”的传统发展模式暴露出了一系列问题，成为党中央高度关注的主要风险领域之一。随着房地产市场供求关系发生重大变化，必须彻底摆脱传统模式的弊端。加快构建房地产发展新模式是破解房地产发展难题、促进房地产平稳健康发展的治本之策。建设适应人民群众新期待的“好房子”，更好满足刚性和改善性住房需求，能够为促进房地产高质量发展提供多元而强劲的动力支撑。

坚持“房住不炒”不动摇。坚持“房住不炒，”让房子回归到其居注的本质属性是近年来党中央一直坚持不变的方向，是加快构建房地产发展新模式的前提基础。继2016年中央经济工作会议首次提出“房住不炒”后，近年来在党的历次重大会议上都不断强调坚持“房住不炒”的定位，充分表明党中央坚持稳中求进、先立后破、促进房地产市场平稳健康发展的坚强决心和信心。只有践行“房住不炒，”将住房视为基本居住需求，让房屋回归居住本质，才能满足人民群众对美好生活的向往。

“市场+保障”双轨制并行，实现人民住有居所。针对传统发展模式以“商品房销售”为中心，保障性房建设相对缓慢的问题，加快构建房地产发展新模式的一个核心内容是加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体的刚性住房需求，尤其是解决大城市年轻群体的居住难题，通过“市场+保障”双轨制并行构建多元住房保障体系。只有平衡好购房与租房、刚性与改善性之间的关系，才能既采用市场化手段满足改善性住房需求，又通过保障房建设满足刚性住房需求者，也才能促进住房市场健康发展，实现人民住有居所。

因城施策，采取差别化构建方式。尽管自住房商品化改革以来全国房价多年出现普遍上涨，但不同区域、不同城市之间的房价波动却出现了空间分异现象，例如石家庄与北京虽然“近在咫尺”，但石家庄的房价水平却与北京却相差甚远。相反，与北京“远隔千里”的上海、广州、深圳房价水平却与北京非常接近。又例如根据最近国家统计局公布的2024年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，虽然商品住宅销售价格环比处于下降趋势中，但上海、西安的房价却在逆势上涨。面对这种市场格局，显然宏观调控很难实施“一刀切。”在新模式构建中需要采取差别化调控方式，充分赋予各城市政府对房地产市场的调控自主权，因城施策。

土地供给多元化，集体经营性建设用地入市。开发房地产的第一要素是土地，没有土地供给来谈如何加快构建房地产发展新模式无异于无米之炊。当需要构建“多主体供应、多渠道保障、租购并举”的房地产发展新模式时，就需要打破现有的城乡土地二元结构模式，为多元化土地供给模式探寻新空间。2019年新修订的《土地管理法》、2021年新修改的《土地管理法实施条例》均对集体经营性建设用地入市进行了法律规定，农村集体经营性建设用地入市自此有了法律依据并在全国范围内正式合法化。这一方面有利于盘活农村集体资产，实现集体土地与国有土地“同权同价，”另一方面，也为加快构建多元化住房制度提供了法律支撑。为此，应允许农户将合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用。有序推进农村集体经营性建设用地入市改革，健全土地增值收益分配机制。

（作者单位：西安交通大学经济与金融学院）